Jak probíhá odhad nemovitosti a proč záleží na správné ceně od začátku

Hodnota nemovitosti není to, co za ni chcete dostat. Je to to, kolik za ni kupující skutečně zaplatí. Zjistit toto číslo správně je základ celého prodeje.

Přijdu za vámi osobně, prohlédnu si celou nemovitost a připravím kompletní analýzu s plánem prodeje. Zdarma a bez závazků.

Na začátku si promluvíme o vaší situaci a cílech. Potom si důkladně projdeme celou nemovitost. Fotím, měřím a ptám se na vše podstatné. Zajímají mě detaily, které mohou cenu výrazně ovlivnit oběma směry.

Co si připravte

Na konzultaci stačí minimum:

• Plány nemovitosti, pokud je máte
• Energetický štítek (pokud neexistuje, zařídím ho na své náklady)
• Informace o stavu rozvodů, elektřiny a vody

List vlastnictví si zajistím sám z katastru nemovitostí.

Lokalita a mikrolokality

Adresa je jen začátek. Záleží na konkrétní ulici, dostupnosti MHD, hlukovém zatížení i charakteru okolí. Dvě srovnatelné nemovitosti vzdálené 300 metrů od sebe mohou mít cenový rozdíl 10 až 20 %.

Dispozice, podlaží a orientace

• Celková podlahová plocha a dispozice
• Podlaží a přítomnost výtahu
• Orientace na světové strany a přirozené světlo
• Balkón, terasa nebo zahrada
• Parkovací stání nebo garáž

Technický stav

Stáří a stav elektroinstalace, rozvody vody, okna, střecha. Kupující dnes chodí na prohlídky dobře připraveni. Skryté závady odhalí rychle a promítnou je do své nabídky.

Situace na trhu

Cena stejné nemovitosti se může lišit podle doby prodeje, výše úrokových sazeb hypoték a celkové nabídky v dané lokalitě.

Pro analýzu primárně používám systém cemap.cz. Ten mi dává přístup k reálným transakčním datům z katastru nemovitostí. Vidím, za kolik se nemovitosti skutečně prodaly, ne za kolik je prodávající nabízel.

Po analýze dostanete prezentaci s výsledky odhadu a strategický plán prodeje. Víte přesně, s čím jdete na trh a jak budeme postupovat.

Online nástroje pracují s průměry a aktivními inzeráty. Neznají váš konkrétní byt. Nevědí, jestli je po rekonstrukci nebo v původním stavu, jestli má výhled do dvora nebo do parku, jestli je dům zateplený nebo ne. Výsledek bývá orientační. Pro rozhodnutí o ceně je příliš nepřesný.

Jeden z mých klientů byl přesvědčen, že jeho nemovitost má vyšší hodnotu než jsem navrhl. Respektoval jsem jeho rozhodnutí a přistoupili jsme k prodeji s jeho cenou. Výsledek? Prodej se výrazně protáhl. Na portálech jsme ztratili momentum, protože algoritmy preferují čerstvé a správně oceněné inzeráty.

Jakmile jsme cenu upravili na moje původní doporučení, dostavily se prohlídky téměř okamžitě. Nakonec jsme si mohli vybírat z více zájemců. Nemovitost se prodala za cenu, kterou jsem navrhoval od začátku. Jenom jsme zbytečně ztratili čas.

Kupujícímu jsem navíc kompletně vyřídil hypotéku.

Za konzultaci a odhad nic neplatíte. Je to základ naší spolupráce a přirozeně první krok, než cokoli podepíšeme.

Pokud se pak rozhodnete prodávat se mnou, budete vědět přesně, kde stojíte a jak budeme postupovat dál.