Tomáš VydraRok 2021 byl rekordní. Lidé si tehdy vzali kolem 178 tisíc hypoték a velká část z nich zvolila pětiletou fixaci za sazby kolem 2 %. Těm teď v roce 2026 fixace končí. Podle odhadů jde zhruba o 150 tisíc domácností s hypotékami v objemu stovek miliard korun.
A sazby jsou dnes úplně jinde. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vyskočila v říjnu 2026 na 5,79 %. Proč hypotéky zdražují, jsem rozebral v článku Hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě.
Kolik vás konec fixace může stát
Rozdíl dvou procentních bodů u hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let znamená o 4 000 až 5 500 Kč vyšší splátku každý měsíc. Kdo měl fixaci za 1,8 až 2,4 %, může se dostat ještě výš.
Pro rodinný rozpočet to není drobnost. Za rok jde o 50 až 65 tisíc korun navíc.
Možnost 1: Refinancovat u jiné banky
Banka vám několik měsíců před koncem fixace pošle nabídku nové sazby. Tahle nabídka bývá často horší, než kterou dostanete jinde. Na konci fixace můžete hypotéku převést k jiné bance bez sankce.
Co udělat:
- Začněte řešit 4 až 6 měsíců předem, ne až po dopisu z banky.
- Nechte si porovnat nabídky více bank. Rozdíly mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou bývají i v desetinách procenta.
- Zvažte délku nové fixace. Kratší fixace je teď levnější a dává šanci znovu refinancovat, až sazby klesnou.
S tímhle pomáhá hypoteční poradce. Já klientům doporučuji svého poradce, který srovnání bank udělá za ně.
Možnost 2: Prodloužit splatnost
Pokud vám vyšší splátka nevychází, banka může prodloužit dobu splácení. Splátka se sníží, ale celkově zaplatíte víc na úrocích. Je to dobré řešení, když potřebujete přečkat pár náročnějších let, například na rodičovské dovolené.
Možnost 3: Prodat a změnit bydlení
O téhle možnosti se moc nemluví, ale pro část lidí dává největší smysl. Typicky když:
- vám nová splátka bere příliš velkou část příjmu a nechcete žít „od výplaty k výplatě“,
- se vám od roku 2021 změnila životní situace (rodina se rozrostla, děti odešly, stěhujete se za prací),
- máte investiční byt, jehož nájem po konci fixace přestane pokrývat splátku.
Dobrá zpráva je, že vaše nemovitost za posledních pět let výrazně zdražila. Byt koupený v roce 2021 má dnes v Praze i ve Středočeském kraji typicky výrazně vyšší hodnotu. Prodejem tak můžete splatit hypotéku a s vlastními prostředky se přesunout do bydlení, které lépe odpovídá dnešní situaci. Třeba z Prahy na Kladno nebo do menšího bytu.
Pozor na daně: u nemovitostí koupených od roku 2021 platí desetiletý časový test. Pokud ale v bytě alespoň dva roky bydlíte, je prodej zpravidla od daně osvobozen. Konkrétní situaci si vždy ověřte u daňového poradce.
Jak se rozhodnout
Než podepíšete novou nabídku banky, udělejte si jasno ve třech číslech:
- 1Jaká bude nová splátka při nejlepší dostupné nabídce na trhu (ne jen u vaší banky).
- 2Kolik má vaše nemovitost dnes reálnou tržní hodnotu.
- 3Kolik vám zůstane po prodeji a splacení hypotéky.
Teprve s těmito čísly se dá rozhodnout s klidnou hlavou.
Končí vám fixace a chcete vědět, za kolik byste nemovitost dnes prodali? Udělám vám odhad tržní ceny zdarma a nezávazně. Pokud se rozhodnete hypotéku refinancovat, propojím vás se svým hypotečním poradcem. Zavolejte mi na +420 725 430 492.
Zdroje: Swiss Life Hypoindex (říjen 2026), Seznam Zprávy, CNN Prima News (data o refixacích 2026).
